Immobilier : faut-il acheter une passoire thermique ou viser un logement avec un bon DPE ?

Avec la flambée des prix et les exigences environnementales de plus en plus strictes, les acheteurs immobiliers s’interrogent : vaut-il mieux investir dans une passoire thermique à rénover ou viser un bien directement performant ? Derrière cette question se cache une stratégie d’achat à double tranchant, mêlant opportunités de plus-value, aides à la rénovation… et défis techniques.

Acheter un logement énergivore peut sembler contre-intuitif à l’heure où la performance énergétique est au cœur des priorités. Pourtant, ces passoires thermiques affichent des prix souvent bien en dessous du marché, et peuvent se révéler être de véritables bons plans… à condition de bien anticiper.

Des prix attractifs pour les biens classés F ou G

Les logements considérés comme des passoires thermiques – classés F ou G au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) – sont aujourd’hui massivement dévalorisés. Cette décote peut aller de 5 % à 20 %, voire plus dans certaines zones rurales ou tendues, selon des analyses croisées de PAP.fr et de France Stratégie. Pour un investisseur ou un primo-accédant, cette différence peut constituer une opportunité d’acheter plus grand ou mieux situé, à prix réduit.

Rénovation énergétique : une contrainte ou une opportunité ?

L’acquisition d’un bien énergivore n’est pas sans conditions. Pour être rentable, ce type d’achat nécessite des travaux de rénovation énergétique, souvent lourds : isolation, changement de chauffage, ventilation, remplacement des fenêtres… Des investissements qui peuvent s’élever à plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Mais ces travaux ouvrent aussi droit à une série d’aides : MaPrimeRénov’, éco-PTZ, CEE (Certificats d’Économie d’Énergie), TVA à taux réduit, voire des bonus fiscaux en cas de location sous dispositif Pinel ancien ou Denormandie. Le tout est de bien estimer le coût global des rénovations en amont, en faisant réaliser des devis précis ou en s’appuyant sur des audits énergétiques. L’objectif ? Sortir rapidement du statut de passoire thermique, et atteindre au minimum la classe D pour sécuriser l’investissement.

Des contraintes réglementaires à surveiller de près

C’est sans doute le point le plus délicat : la législation autour des logements énergivores se durcit. Depuis janvier 2023, les loyers des logements classés F ou G sont gelés. À partir de 2025, les logements classés G seront interdits à la location, et ceux classés F le seront dès 2028.

Autrement dit, un acheteur-investisseur n’a que quelques années pour rénover le bien sous peine de le voir devenir… inhabitable ou invendable sur le marché locatif. Cette course contre la montre impose une bonne organisation et un financement sécurisé.

Acheter un bien performant : la sécurité immédiate

À l’opposé, acheter un logement bien noté au DPE (A, B ou C) peut sembler plus rassurant. Ces biens nécessitent peu voire aucun travaux, se louent plus cher, attirent une clientèle plus exigeante… et sont en accord avec les futures normes environnementales.

Cependant, ces logements sont aussi plus chers, parfois surévalués, et n’ouvrent droit à aucune aide à la rénovation. Pour un acheteur au budget limité, cela peut donc réduire considérablement les options.

Conclusion : stratégie et profil de l’acheteur

• Acheter une passoire thermique est une stratégie audacieuse, mais potentiellement très rentable pour ceux qui ont le goût des travaux, un bon accompagnement technique et financier, et une vision patrimoniale à long terme.
• Acheter un logement performant, c’est miser sur la tranquillité et la simplicité, quitte à payer plus cher à l’achat.

Tout dépend donc de votre profil, de votre appétence au risque, et de votre projet de vie. Mais une chose est sûre : le DPE est désormais un critère incontournable dans toute décision immobilière.